3.10.1-6: La recuperación de la plusvalía territorial puede financiar la Infraestructura comunal

Módulo 3, Sección 10.1-6

La recuperación de la plusvalía territorial puede financiar la Infraestructura comunal

10.1 En su libro Taken for a Ride Don Riley explora el impacto de la construcción de la Extensión de la Línea Jubilee (JLE por sus siglas en ingles) de la línea Subterránea en Londres. Él visitó la excavación de túneles a mediados de la década de 1990 y desde entonces ha comentado cómo estos hombres cavando el túnel sudaban duro, arriesgando sus vidas, sin saber dónde iban a trabajar cuando este trabajo se acababa, a la vez que él dormía, la línea se convertía en una realidad, y las propiedades de él apreciaban en valor.

Riley calculó el aumento del valor del suelo total que surgió dentro de un radio de sólo 1.000 metros de cada una de las nuevas estaciones de JLE. Descubrió que el valor de la tierra aumentó un asombroso monto de 13 mil millones. El costo de construcción de la línea era solo £ 3.5 mil millones.

10.2 “Parte de esta riqueza debería haberse percibido por el Gobierno para financiar el proyecto,” dice Riley.

10.3 Un estudio independiente realizado por Transport for London calcula que entre 1992 y 2002, el valor de la tierra cerca de solo 2 de las 11 estaciones (Southwark y Canary Wharf) aumentó en £ 2.8 mil millones. Esto significa que el Gobierno británico podría haber construido la JLE, sin costo para la bolsa público si se hubiera optado recoger menos de una tercera parte de la plusvalía.

10.4 “Si los gobiernos continúan tazando únicamente los salarios, el comercio o los bienes y servicios para crear nuevas oportunidades de transporte, están regalando la plusvalía a los propietarios de la tierra,” dice el consultor de transporte de Londres, Dave Wetzel en su escrito Formas innovadoras de financiar transporte público. “La financiación de infraestructuras de transporte nuevas y mejoras usando la plusvalía del valor de la tierra crea un círculo virtuoso económico que proporciona una situación ganar-ganar para todos los interesados, inclusive los propietarios de tierras que proporcionan la financiación.”

10.5 Para aquellos que estén interesados en obtener más información sobre este tema aquí hay dos artículos sobre la vinculación / Financiación de Transporte a través de la plusvalía del valor de la tierra y estudios de casos. .
Véase también El nexo de Transporte, renta económica, y Uso de la Tierra (The Nexos of Transportation, Economic Rent, and Land Use.) .

10.6 Lectura Opcional: :Distritos Especiales de Evaluación de Beneficios y la tarifa de congestión de tráfico.

Estados Unidos Para la financiación de las obras públicas, los estados de este país y jurisdicciones más pequeñas a veces han utilizado los distritos de evaluación beneficiados, para la captura del valor de la tierra como el mecanismo para financiar nuevas obras o mejoras a obras públicas. Cuando una comunidad solicita los beneficios de infraestructura, como calles pavimentadas, aceras, las extensiones de servicios públicos, u otros servicios, una competencia que rigen designe un distrito que abarca todas las propiedades beneficiadas. Los costos se dividen entre las propiedades de acuerdo a los metros de frente de cada propiedad. La longitud de las líneas de los lotes frente a una calle da un equivalente aproximado a los valores de la tierra en relación de las propiedades afectadas por o servido adyacentes a la instalación.

Un pequeño número de distritos de beneficios se mantiene, pero la mayoría no están siguiendo el diseño original. Sus impuestos caen en el valor total de la propiedad, incluyendo mejoras, en lugar de metros de frente, o valor de la tierra, y la propiedad entre más desarrollada más paga. Tales distritos, por lo tanto, ahora regalan la plusvalía o dan un viaje gratis, a los poseedores de tierras ociosas o propiedades arruinadas. La captura del valor de la tierra, o la plusvalía, como originalmente diseñado vía los distritos de evaluaciones por áreas beneficiados tiene las siguientes ventajas:

La estrategia funcionó y los ciudadanos lo vieron como justo. Los beneficios recibidos asumían los gastos, mientras que otros, que no se benefician, no pagan.
Se fomentaba un crecimiento urbano ordenado. El gobierno local tiene más control sobre donde se invierte en infraestructura.

Los distritos de beneficios tendían a ser democráticos y eficientes. Los proyectos se lograban sólo si eran aprobados por los propietarios afectados. El desperdicio se redujo al mínimo, porque los que tenían que pagar se esforzaban para confirmar que las instalaciones valdrían la pena según sus costos.

Los ejemplos incluyen:

California: los distritos de riego locales establecidos a principios del siglo 20 en La Gran Valle Central son una lección en los beneficios de la financiación de infraestructuras por la captura del valor del suelo. La ley del estado permitió la formación de distritos de riego local, con la capacidad de emitir bonos para financiar obras de riego. Estos fueron pagados de la captura del aumento de los valores a las tierras como resultado de la mejora de los sistemas de agua. Las tierras que pertenecían a los ranchos grande, gravados con valores mucho más altos, fueron vendidos a pequeños agricultores. Los pequeños productores encontraron la tierra más asequible, y usaron sus tierra de una manera más intensiva por causa del riego ampliado. Este sistema de captura del valor de la tierra trajo consigo prosperidad y comunidades saludables y prósperas. Los lotes de la ciudad, también, cuyos valores se incrementaron por el aumento de la productividad de las granjas en sus alrededores, resultando en una alza en los impuestos recaudados. Los distritos se convirtieron en multi-propósito, suministrando energía eléctrica, y recreación, así como el agua. Unos cinco millones de acres se pusieron verdes en esta reforma fiscal, que un analista llamó “un motor extraordinariamente potente para la creación de riqueza.”

Ohio: Después de las catastróficas inundaciones en 1913, este estado inauguró un sistema de control de inundaciones pagado por la captura del valor de la tierra. Evaluación de los daños por inundación a cada propiedad causado por las inundaciones les dio una aproximación del valor de la tierra que corresponderían al propietario, como resultado de la prevención de futuras inundaciones. Aproximadamente 77.000 parcelas a lo largo de 110 millas del valle del río fueron evaluados individualmente dentro de dos años. Los beneficios totales calculadas para las propiedades superaron los US $ 100 millones, más de tres veces el costo del proyecto de protección contra las inundaciones. Tal relación costo/beneficio le da peso a la tesis de que la infraestructura puede ser auto-suficiente en un sistema de recuperación de plusvalía de la tierra, porque genera ingresos suficientes.

Pennsylvania: El Distrito de Mejoramiento de Pittsburgh (la segunda ciudad más grande del estado de Filadelfia), que comprende 100 cuadras de tierra céntrica y privilegiada, es un ejemplo exitoso de la captura del valor de la tierra. Por medio del distrito especial de beneficios se capturaba únicamente el valor territorial. Este sistema de captura financia mayor seguridad al cliente, un mejor mantenimiento, mejora en mercadeo para atraer nuevos negocios, [incluyendo muchas oficinas corporativas nacionales??], quienes pagan y también son beneficiados por la alza en la taza.

La tarifa de congestión de tráfico

Tributos a la propiedad de vehículos y su uso también implica valores de la tierra, aunque no es reconocida como tal. En la medida en que los derechos de uso de carreteras representan derechos de uso de un recurso relacionados con la tierra, los impuestos al derecho de uso están completamente en línea con la política de recuperación de plusvalías inmobiliarias.

Singapur: los impuestos a vehículos motorizados es una forma de captura regulador en relación con el uso del suelo. El espacio vial es un recurso valioso en esta ciudades-estado con escasez de tierra, y de una manera correspondiente los propietarios privados y usuarios de vehículos motorizados pagan un recargo. Se ha aplicado una taza al uso de las carreteras desde 1975, como consecuencia, la congestión del tráfico es poco frecuente. Debido a la exitosa captura del valor de la tierra, los entradas por tributos a la tierra y los recargos relacionados con los vehículo motorizados son fuentes importantes de financiación, y el presupuesto de Singapur ha tenido excedentes saludables desde 1968. Al mismo tiempo, las tasas de impuestos sobre la renta (salarios) y la empresa productiva se han reducido de manera constante.

Reino Unido: Para evitar los atascamientos de tráfico y la pérdida de combustible por los vehículos inactivos en los atascos, Londres ha introducido recientemente un tipo de captura del valor de la tierra a través de precios de congestión de tráfico, también depende del tiempo de uso intensivo. La ciudad de Londres recibe importantes ingresos procedentes de los vehículos multados por incumplimiento, el número de vehículos en el centro de Londres se ha reducido drásticamente y los flujos de tráfico son mucho mejor que antes.