Módulo 5


Módulo Cinco

Aplicación de captura de valor de la tierra

Módulo 5, primera parte

Módulo Cinco, primera parte

Para aquellos que, viendo el vicio y la miseria que surgen de la distribución desigual de la riqueza y el privilegio, perciben la posibilidad de un estado social más elevado y luchan para alcanzarlo.

- Henry George, autor de Progreso y miseria

Esta última sección del curso Los derechos a la tierra y la captura del valor de la tierra les da la información que necesitan para aplicar esta política de finanzas públicas. El impulso para la aplicación puede comenzar con sólo un pequeño núcleo de ciudadanos movilizados en alianza con los políticos que son verdaderos representantes del pueblo. Con la ayuda de potentes herramientas tecnológicos de la información, campañas de educación pueden construir una masa crítica de apoyo a la aplicación en todos los sectores de la aplicación.

Movilizando las campañas ciudadanas, Formulando las preguntas más indicadas

 

Las constituciones de varios países ya reclaman la tierra y los recursos naturales en nombre del pueblo. Diversos métodos de captura del valor a la tierra para el beneficio público podrían llevarse a cabo al insistir en la obtención de estos derechos de propiedad común, ya existentes en sus constituciones. Así, los ciudadanos pueden movilizarse para hacer valer sus derechos constitucionales a través de la política de recuperación de la plusvalía inmobiliaria. En algunos lugares se observan aumentos significativos en el monto recaudado del valor de la tierra simplemente mediante el cumplimiento de las leyes acerca de las evaluación de los terrenos, en otras palabras manteniendo las evalúos actualizados.

Preguntas que se deben hacer cuando se construye un movimiento para la captura del valor de la tierra:

  • ¿Existe en la actualidad tributos locales?
  • Si hay ¿que son?
  • Si hay un impuesto de bienes y inmuebles ¿es sólo en tierra o también en las mejoras?, ¿qué es la taza?
  • ¿Cuántos niveles del gobierno hay?
  • ¿Cuántos niveles del gobierno tienen la potestad de recaudar tributos?
  • ¿Se reciben fondos a niveles del gobierno decentralizadas que proviene de niveles más centralizadas?
  • ¿Existen entes no gubernamentales que tienen la potestad de administrar fondos públicos?

Títulos de Tierras

  • ¿Están registrados de forma centralizada, a nivel local, estatal o nacional?
  • ¿Existe un mercado informal de títulos de propiedad?
  • ¿Se puede confiar en los tribunales para resolver disputas de manera justa y ligera?
  • ¿Hay jurisdicciones que compiten por los fondos públicos?
  • ¿Existe una "industria de bienes raíces"? ¿Un mercado hipotecario?
  • En las zonas donde existen estos mercados, ¿cómo los registros de tierras y jurisdicciones comparan con las zonas donde no tienen?

Tipos de títulos de propiedad:

  • En su área hay sistemas de tenencia de la tierra tribal o tradicionales?
  • ¿Existen puntos de intersección entre sistemas competidores de tenencia de la tierra?
  • ¿Es diferente la tenencia de tierras en las zonas rurales y urbanas?
  • ¿Dónde está el margen entre los dos?

Títulos de Tierras en acción: :

El margen entre las zonas urbanas y rurales y formal / informal es importante. Ahí es donde crece el valor del suelo basada en el mercado donde antes no existía.

  • ¿Dónde se realizan las ventas de terrenos?
  • ¿Dónde y cómo, se realiza la transición de informal / tradicional a los activos/garantías?
  • ¿Quién está educando a los vendedores sobre los mercados emergentes?
  • ¿Qué información se está recogiendo? Y ¿Por quien?

Las respuestas a estas preguntas serán útiles para determinar cómo proceder para establecer un sistema de captura de valor de la tierra. .

Mientras se recopila las respuestas, activistas ciudadanas pueden seguir adelante con las campañas de información general a través de un sitio web creado para este fin, usar los medios de comunicación y presentaciones y discusiones públicas. Folletos y otro materiales pueden ser descargados desde la página web GLTN e impresos para su distribución. Se puede hacer uso del Formulario de Aprobación de Captura del Valor a la Tierra para construir el apoyo público inicial y permanente.

5.1.2: Uso de Tecnología Informática

Las ciudades y pueblos están poniendo los valores de propiedad, información tributaria y respuestas a algunas de las preguntas anteriores en bases de datos informáticos y en la web donde esta información es accesible de una manera transparente y fácil. Si su ciudad no lo ha hecho todavía, los ciudadanos deben insistir en que se haga. Sistemas de información geográfica (SIG) son los mapas de computadora que contiene datos detallados. El uso del SIG para la captura del valor del suelo está en gran medida facilitando su implementación.

Este mapa del estado de Nueva York muestra los avances realizados por los condados en su conversión a la cartografía digital de información importante para la captura del valor del suelo a partir del 2005:

 

El sitio web de Google Earth, con software libre que puede ser descargada, podría convertirse en una ayuda inestimable a proyectos de implementación de la captura del valor a la tierra. Google Earth incluye imágenes de satélite, mapas, terrenos, y la capacidad de importar hojas de cálculo. Para tener una idea de las asombrosas capacidades de Google Earth, vaya a: http://earth.google.com/intl/es/

Un sistema de información y base de datos para la captura del valor de la tierra debe incluir quién posee cual terreno, el actual valor tasado de la tierra, uso del suelo, la zonificación, usos actuales y alternativas, y qué tipo y cantidad de bienes y otros impuestos ya están siendo recogidas. A menudo los departamentos gubernamentales implicados en la gestión y administración de tierras compilan tales datos. Si esta información no es todavía accesible, tiene que ser compilado.

5.1.3 Componentes de un Sistema de Captura del Valor a la Tierra

Todas las mejoras en las circunstancias de la sociedad tiende ya sea directa o indirectamente, a aumentar la renta real de la tierra, a aumentar la riqueza del propietario. - Adam Smith, La riqueza de las naciones, libro I, p. 275

Los componentes de un buen sistema de captura del valor a la tierra son:

  1. El registro de títulos de propiedad a fin de que la propiedad y/o derechos de uso a la tierra sean transparentemente claros. La aplicación de la captura del valor a la tierra sin registro de tierras, sería injusto, porque los derechos del gobierno sobre los gobernados sería arbitraria. La privatización de la tierra no es necesario para la aplicación de la captura del valor a la tierra . Constituyendo la tribu, clan o extensiones de la familia como tipos de propietarios de tierra puede ser suficiente. Lo que es necesario es establecer quién tiene derechos a determinadas zonas de la tierra. El proceso de registro de tierras también puede revelar si las tierras están en disputa y en necesidad de un proceso de arbitraje de derechos sobre la tierra para prevenir brotes de conflictos violentos.
  2. La definición espacial de las unidades legales de las parcelas – para saber exactamente quien reclama cuáles tierras.
  3. Definir claramente los límites legales del uso de la tierra - las normas de utilización de la tierra tales como las leyes de zonificación que definen el "mayor y mejor uso."
  4. Asesores capacitados y certificados para llevar a cabo la valoración de la superficies que sean autorizados por un organismo independiente de la configuración de las autoridades fiscales y judiciales de revisión.
  5. Sistemas de información geográfica (SIG) para su uso por todas las agencias involucradas con la administración de captura del valor de la tierra con un acceso público (página web) del portal para todos los ciudadanos. La tecnología de la información en gran medida aumenta la eficacia y la simplicidad de la administración de un sistema de captura del valor a la tierra para finanzas públicas.
  6. Una autoridad pública designada responsable para determinar el método para la captura del valor a los terrenos, la recolección de fondos, seguimiento a los resultados e impacto, y la educación pública en relación con los aspectos específicos de la política de recuperación de la plusvalía inmobiliaria.
  7. Un proceso de apelación de las evaluaciones del valor a la tierra y un sistema de cumplimiento para garantizar que la cuota del valor a la tierra se pague y esté al día y que deudas se registren en contra del título. El cumplimiento se puede fomentar a través de una pequeña reducción si el pago se realiza en una fecha determinada, y aplicar una multa si el pago se atrasa. Se puede fomentar cumplimiento a través de la eliminación de los servicios públicos, incluyendo los servicios de protección para el sitio o la confiscación de tierras. Se hace una observación en la página web así que si hay una falta de pago la información sería pública. También podría darse a conocer en el periódico local en la sección de anuncios estatutarias o publicado en la plaza principal de la ciudad. Un proceso de apelación debe ser clara y fácilmente disponible.
  8. Se recomienda un “Presupuesto Participativo Ciudadano” para complementar el sistema de recuperación de plusvalía de la tierra. Este proceso tienen que estar dotado del poder de tomar decisiones informadas y exigibles respecto a la asignación de una parte (se recomienda al menos dos tercios) de los fondos públicos recibidos a través de la plusvalía inmobiliaria además de tener la responsabilidad de educaría a la ciudadanía acerca de este método de finanzas públicas. Por ejemplo, los ciudadanos podrían decidir que en lugar de construir un estadio de fútbol que lo mejor sería que los servicios básicos como agua potable, el saneamiento, y las necesidades de alimentos y vivienda fueran asegurados primera para todos los residentes. Esta tabla muestra información que los ciudadanos necesitan para un proceso de Presupuesto Participativo por el Pueblo:

     

     

    5.1.4 Un cambio gradual y neutralidad de ingresos tributarios

    Los propietarios se enriquecen mientras duermen sin trabajar, arriesgarse o economizar. El aumento en el valor de la tierra, resultado de los esfuerzos de toda una comunidad, deben pertenecer a la comunidad y no a los que tienen el título. - John Stuart Mill, filósofo Inglés, economista y reformador social (1806-1873)

    En las zonas que aún no tienen un sistema tributario bien establecido, se recomienda un enfoque descentralizado para capturar el valor de la tierra, empezando con el registro de tierras y análisis del valor de la tierra. En Australia, cuando el gobierno local grava el valor del suelo se llama sistema de taza de sitio. Se aplica una taza de 2% al valor de la tierra el primer año seguido de un aumento del 2% cada año subsiguiente hasta llegar al 10% de captura del valor a la tierra al quinto año. Se realizan reevaluaciones anuales durante este período. Lo ideal sería que un pequeño porcentaje de renta de la tierra se pueda pasar a niveles superiores del gobierno para mejorar los servicios realizados por un gobierno más centralizado.

    En las ciudades o los países con sistemas tributarios existentes bien establecidos, la captura del valor a la tierra es mejor administrada de manera gradual y por lo menos inicialmente como "ingresos" neutrales - los ingresos permanecen constantes - cambio tributario, no un aumento de los impuestos. Los beneficios de este enfoque es que los incentivos económicos de inmediato comienzan a moverse en la dirección correcta y luego proceden a un ritmo fuerte y constante.

    En las jurisdicciones con un impuesto a la propiedad existente sobre edificios y el valor de la tierra, para la aplicación de la captura del valor a la tierra es necesario separar estos dos valores. Muchos lugares ya legalmente exigen evaluarse por separado tierras y mejoras. El Registro de Evaluación tiene registros de los valores de tierras y construcciones de cada propiedad, que en la actualidad muchos municipios tazan ambos iguales.

    Con los valores de terrenos y edificios registrados por separado, el siguiente paso es ajustar las tazas impositivas. Porque queremos traspasar el impuesto de los edificios a la tierra, la tasa de impuestos a los inmuebles se debe disminuir y la tasa de impuesto a la tierra debe ser aumentada. Es importante hacer el cambiar poco a poco para que los contribuyentes que vean un aumento puedan hacer ajustes en cuanto a cómo administrar sus bienes.

    Así que una norma común-de-pulgar es para disminuir la tasa de impuesto de construcción en un 20% y el incremento de la tasa de impuesto a la tierra lo suficiente como para garantizar que con el cambio se mantiene inalterables los ingresos al menos en el comienzo de la transición. Este cambio - la reducción de la tasa a los edificios a la vez que se aumenta la tasa sobre el valor de la tierra - se repite anualmente hasta que los impuestos sobre los edificios se eliminen. Posteriormente, la taza aplicada al valor de la tierra se aumenta hasta que alcance la taza deseada, idealmente se captura la totalidad de la renta de la tierra.

     

    De igual manera paso a paso reducir y eliminar otras formas de impuestos. Las reducciones de impuestos sobre la renta se iniciaría con los trabajadores de ingresos más bajos. La reducción de impuesto a las ventas se iniciaría con las ventas de productos y servicios mas necesarias. A lo largo de este proceso las parcelas deben ser reevaluados con frecuencia, preferiblemente anualmente.

    Como la mayoría de los impuestos recaudados por el gobierno central recaen sobre los ingresos salariales, el valor agregado, o las ventas, la captura del valor de la tierra debería coordinarse con el gobierno central para reducir estos impuestos y mejorar aún más la capacidad del gobierno a nivel local. El gobierno dicentralizado o centralizado pueden capturar las rentas de otros recursos naturales y/o un porcentaje de la renta de la superficie de la tierra se puede pasar al gobierno central para reforzar sus servicios y distribuir fondos a otras áreas del país para asegurar el desarrollo global y equilibrado en todo el país.

    La renta de la tierra se estima en aproximadamente 10% del valor actual de la tierra. Así, si usted calcula el 2% de recuperación de la plusvalías para el primer año, el 4% para el según año, el 6% para el tercer año, el 8% para el cuarto cuatro, y 10% para el quinto año, se logra la captura de importantes montos en renta de la tierra a la vez que se reduce o idealmente, elimina otros impuestos sobre los salarios y la producción. Con cada incremento en el porcentaje de captura del valor a la tierra los otros impuestos deben ser eliminados por la misma cantidad. A partir de entonces, con un estrecho seguimiento de los evaluos de valores del suelo, la tasa de captura del valor de la tierra puede ser aumentado hasta el punto de captura total del valor de la tierra.

    Está disponible una calculadora en línea para calcular la tasa del valor a los terrenos necesario para recoger una cantidad específica de ingresos públicos. Esta calculadora es más útil si los registros del valor del suelo se mantienen con exactitud y se registra el valor actual de todas las parcelas de tierra. Como mejoran los dato así mejoran los resultados. La calculadora junto con información descriptiva adicional se encuentra en: http://gltn.lvtproject.org/

    Un modelo de prácticas óptimas para una valoración de la tierra y el sistema de registro desarrollado por el Centro de Estudios de Economía se puede encontrar en línea en: http://www.marylandlandtax.org/calculator y http://www.lvtproject.org

    5.1.5 Monitoreo y Evaluación

    Con respecto al seguimiento y evaluación, una serie de estudios que evaluaron el impacto de la captura del valor del suelo se han basado en el análisis del número de licencias de construcción en una ciudad antes y después del cambio, y periódicamente. Esto ha servido como un indicador general de las mejoras generales en curso. Disminución de la delincuencia y los incendios provocados y aumento del empleo también se han utilizado como indicadores de resultados positivos. Ahora se recomienda que el análisis del coeficiente de Gini - una medida de la distribución de la riqueza - también debería incluirse en el seguimiento de las repercusiones del cambio hacia la captación del valor a la tierra. En ciudades con poblaciones estables (por ejemplo, que no experimenten una rápida afluencia de refugiados) otro indicador visto a intervalos regulares, sería la de trazar el número de personas sin hogar.

    Varios indicadores de la calidad de vida actualmente se recomiendan en lugar del PIB para el seguimiento y la medición del progreso social y bienestar económico. Para los enlaces a muchos de estos valla a Beyond GDP.

    Figura 4.7 El valor de las nuevas construcciones de vivienda y comerciales en Allentown incrementaron después de adoptar el impuesto territorial.

    Cuando se logra captar la plusvalías, la administración de las finanzas públicas se simplifica enormemente por que no requiere ningún gasto fiscal para la evaluación de las casas y otros edificios o realizar el seguimiento de ingresos salariales o tampoco vigilar las ventas. El labor principal de la administración tributaria sería el de evaluar, controlar, y publicar los valores de la tierra de manera transparente, libre y fácil al acceso del público (en la web) y cobrar la renta de la tierra a intervalos regulares.

    En cuanto a la aplicación de la captura del valor del suelo en terrenos arrendados, a continuación se encuentra un acuerdo de arrendamiento de tierras modelo que determina las tasas de arrendamiento sobre la base del valor a la tierra: Community Land Trust Lease Agreement Based on Land Rent.

    Hong Kong y Singapur se establecieron y crecieron bajo un sistema de arriendo de la tierra. Para obtener más información, visite: SWOT Hong Kong y SWOT Singapore

    Información sobre la estimación del valor a la tierra que se encuentra en la siguiente sección también puede ser útil en la aplicación de la captura del valor del suelo en tierras de arrendamiento.

    Tiendas y apartamentos abandonados, 2700 Norte Calle Ancha (Nueva York)

    La mayoría de las propiedades bien mantenidas pagan menos con la captura del valor del suelo que bajo regímenes fiscales donde se tributa la tierra junto con las construcciones. Bajo el régimen del tributo al valor a la tierra únicamente, propiedades, como en la fotografía de arriba tendrían que pagar más, (porque se paga según el uso potencial no el actual) y por lo tanto los propietarios estarían motivados a realizar mejoras o vender a alguien dispuesto y capaz de hacerlo. o.

    Lote vacío fotografiado desde la plataforma del tren periférico, Market y 52º

    Bajo un régimen de recuperación del valor territorial los propietarios de terrenos baldíos subutilizados y como en la foto de arriba, las zonas urbanas con infraestructura cercana de fácil acceso se verían incentivados a poner sus tierras a un buen uso, tal vez para vivienda o para la industria ligera. Otra opción sería desarrollar estos sitios para parque público, aumentando así el valor de la tierra colindante que luego se puede capturar para beneficio del público.

Módulo 5, Tarea 1

  1. Explore en Google Earth http://earth.google.com/intl/es/. Ingrese su dirección de calle y observe qué pasa. Escriba sus comentarios a continuación.
  2. Realice un WebSearch para averiguar que información existe para su localidad en Internet y si se puede responder a algunas de las preguntas planteadas en el comienzo de esta sección. Si no hay información disponible en línea, realice una llamada telefónica o mejor aún, visite a las autoridades públicas locales para preguntar cómo puede obtener esta información. Escriba un breve informe a continuación.

Módulo 5, Parte 2

5.2.1 Evaluación de los valores territoriales

 

Es importante que la renta de la tierra se mantenga como una fuente de ingresos del gobierno. Algunas personas que podrían hacer un excelente uso de la tierra serían incapaces de recaudar fondos para cancelar el precio de compra. Recopilación de la renta anualmente proporciona acceso a la tierra para las personas con acceso limitado al crédito. - Franco Modigliani, premio Nobel de Economía Memorial

 

La experiencia y el sentido común confirman que entre más bajos sean los evaluos menos fondos se podrán captar de los valores territoriales. Los bajos evaluos sobre la tierra debilita la capacidad para recaudar cantidades mayores de las propiedades vacantes o mal utilizados. A la vez, reduce la capacidad para eliminar los impuestos sobre las propiedades que son bien utilizadas (y los impuestos sobre el trabajo y la empresa) y limita el incentivo de la utilización de tierras eficientemente para la vivienda y otros usos productivos. Los evaluos bajos también resultan en la especulación y la negligencia en las tierras valiosas que obliga a la expansión hacia las afueras a tierras que anteriormente no estaban desarrolladas, poniendo más granjas y espacios abiertos en riesgo.

Sin evaluaciones del valor a la tierra actualizadas, la cantidad del valor que puede ser capturado de la tierra no presenta correctamente el importe de los ingresos públicos que pueden ser recogidos a través de la plusvalías inmobiliarias. Los valores de la tierra son cambiantes, subiendo y bajando según la base de la actividad real de la economía y las condiciones siempre cambian en una ciudad o comunidad, para mantenerse actualizadas las evaluaciones deben hacerse con regularidad, preferiblemente, anualmente.

La tarea de la evaluación de la propiedad es mucho más simple, más fácil y más barato cuando los ingresos públicos se recaudan del valor de la tierra solamente. El valor del terreno se puede estimar con una precisión aceptable, a un costo que es muy pequeño en comparación con los ingresos que se obtienen. La tecnología de la información y los nuevos programas de software desarrollados para el propósito de la evaluación del valor del suelo contribuyen enormemente a una mejor capacidad de las autoridades públicas para aplicar este enfoque eficiente y justa de las finanzas públicas.

Los valores territoriales se relacionan con el empleo

 

El valor del terreno se puede estimar con una precisión aceptable, a un costo que es muy pequeño en comparación con los ingresos que se obtienen. Un sistema adecuado de evaluación junto con el impuesto a la tierra puede facilitar la utilización económica adecuada de la tierra - Sanjeeb Mishra, miembro del Servicio Administrativo de la India, magistrado del distrito y colector, Ganjam (Orissa, India).

 

Un perito es esencialmente un dictamen pericial del valor de un sitio de la tierra, el evaluador debe presentar información que sea respaldado y comprensible. El evaluador debe desarrollar y utilizar la terminología específica adecuada y pertinente a la evaluo de tierras. .

La evaluación del valor de la tierra o el proceso de evaluación es un análisis procesal organizado de datos. El proceso de evaluación es esencialmente la valoración de los derechos para usar o poseer sitios de la superficie terrestre. Otros tipos de derechos sobre los recursos incluyen los derechos del subsuelo mineral, del agua, del pastoreo, de la madera, de la pesca, de caza, de acceso y del aire.

El asesor basa su estimación del valor de la tierra sobre los principios económicos básicos que sirven como fundamentos del proceso de valoración. Hay muchos principios económicos que las personas y los asesores deben comprender y utilizar en la aplicación de juicio para estimar valores de la tierra. Es necesario discutir algunos de los principios más importantes.

5.2.2 Principios de valoración

 

Creo que, en principio, es una buena idea recaudar un impuesto a la tierra sin mejoras, y en particular las ganancias de capital (ganancias inesperadas) de él. La teoría dice que deberíamos tratar de fiscalizar las cosas con baja o nula elasticidad, y esto incluye sitios. - James Tobin, Premio Nobel de Economía Memorial, 1981

 

Éstos son los principios clásicos de la valoración de la tierra:

  • El principio de la sustitución sostiene que el valor de una propiedad tiende a ser fijado por el precio que una persona tendría que pagar para adquirir una propiedad sustituto igualmente deseable, suponiendo que no hay retraso costoso a la hora de realizar la sustitución. Una persona no pagaría más por un sitio que tendría que pagar por un sitio igualmente deseable.
  • El principio de la oferta y la demanda sostiene que el valor de un sitio aumentará si aumenta la demanda y la oferta sigue siendo la misma. El valor del sitio se puede disminuir si la demanda disminuye. La tierra es única, ya que la oferta es fija, y su valor varía directamente con la demanda.
  • El principio de la anticipación sostiene que el valor de la tierra puede subir o bajar en previsión de un acontecimiento futura, o un esperado beneficio o perjuicio.
  • • El principio de la conformidad sostiene que la tierra alcanzará su valor máximo cuando se utiliza de una manera que se ajuste a las normas económicas y sociales existentes dentro de un barrio.

El valor de la tierra puede considerarse como la relación entre un lugar deseado y un usuario potencial. Los ingredientes que constituyen el valor del suelo son de utilidad, la escasez y la conveniencia. Todos estos factores deben estar presentes para que la tierra tenga un valor.

La tierra que carece de utilidad y escasez también carece de valor, ya que la utilidad despierta el deseo para su uso y tiene el poder de dar satisfacción. El aire que respiramos tiene una utilidad y generalmente se considera importante, ya que sostiene y nutre la vida. Sin embargo, en el sentido económico, el aire no tiene valor porque no ha sido apropiado y hay suficiente para todos. Por lo tanto no hay escasez - al menos por el momento. Esto pudiera darse en el futuro, si por medio del conocimiento de la contaminación atmosférica y sus efectos a la salud humana la gente tome conciencia que el aire limpio y respirable puede llegar a ser escaso y consecuentemente valioso.

Por sí mismos, la utilidad y la escasez no otorgan ningún valor a la tierra. El deseo del usuario respaldado por la capacidad de pago de valor también debe existir para constituir la demanda efectiva. El usuario potencial debe ser capaz de participar en el mercado para satisfacer su deseo.

Mientras que la tierra es un don de la naturaleza, ciertas limitaciones jurídicas, políticas y sociales se han impuesto en la mayoría de las sociedades a través de los año. Cada nación impone ciertas limitaciones pública a la propiedad privada y a su uso para el bien común de todos los ciudadanos. Cuatro formas de control gubernamental incluyen:

  1. Fiscalidad - La facultad de gravar la tierra para proporcionar los ingresos públicos y para devolver a la comunidad los gastos realizados para las distintas inversiones y servicios públicas, y protección del medio ambiente proporcionado por el gobierno;
  2. Dominio Eminente - Derecho a utilizar, poseer o tener la tierra para los usos comunes y beneficios públicos;
  3. Fuerza pública - Derecho a reglamentar el uso del suelo para el bienestar del público, en las áreas de seguridad, la salud, la moral, el bienestar general, la zonificación, códigos de construcción, normas de tráfico y las normas sanitarias;
  4. El derecho a la tierra vuelva a su agente público, el gobierno, cuando no se pagan impuestos o cuando no hay herederos legales.

 

5.2.3 Factores que contribuyen al Valor de la Tierra:

Muchos factores contribuyen al valor de la tierra, incluyendo:

Los atributos físicos de la tierra:

  • Tamaño del sitio
  • Forma de sitio
  • La facilidad de acceso al sitio
  • Topografía de la calidad del sitio de ubicación, la fertilidad y el clima
  • Conveniencia de las tiendas, escuelas y parques
  • La disponibilidad de agua, alcantarillado, servicios públicos y transporte público
  • La ausencia de malos olores, humo y ruido y
  • Los patrones de uso del suelo, la fachada, la profundidad, topografía, calles y lotes.

Legal o fuerzas gubernamentales:

  • Tipo y cantidad de los impuestos
  • Zonificación y leyes de construcción
  • Planificación y restricciones.

Los factores sociales y demográficos:

  • Crecimiento o decrecimiento de la población
  • Cambios en el tamaño de las familias
  • Edades típicas
  • Las actitudes hacia la ley y el orden
  • Prestigio y los niveles de educación.

Las fuerzas económicas:

  • El valor y los niveles de ingresos
  • La sostenibilidad de las pequeñas empresas
  • El crecimiento y construcciones nuevas
  • Vacancias y
  • La disponibilidad de tierras.

La influencia de estos factores expresados de forma independiente y interrelacionados, ayuda a la gente y al asesor evaluador de la tierra. La evaluación de la tierra consiste en determinar el mejor uso del sitio dado una combinación de estos elementos, la estimación del valor por la teoría actual de evaluación, y la conciliación a una estimación final del valor.

Una valoración (o una evaluación o perito) es esencialmente un juicio de valor hecha por una persona con los conocimientos experimentados. Los especialistas son conocidos como los asesores que basan sus estimaciones de valor de la tierra sobre los principios económicos básicos que sirven como fundamento del proceso de valoración. Casi todo el mundo puede aprender a hacer esto y aprender a hacerlo mejor.

5.2.4 Procedimientos para el Análisis de Datos

 

Nuestra sociedad ideal considera esencial poner una renta a la tierra como forma de maximizar el consumo total disponible a la sociedad. ... La renta pura de la tierra es en la naturaleza de un «excedente» que puede ser sometida a la imposición tributaria sin causar distorsiones de incentivos o eficiencia a la producción. Un impuesto sobre el valor de la tierra se puede llamar «el impuesto sobre la utilidad de las tierras». - Paul Samuelson, Premio Memorial Nobel de Economía

 

La evaluación o proceso de evaluación es un análisis procesal organizada de los datos. Este procedimiento consiste en siete fases específicas, cada una de las cuales contiene numerosos procedimientos.

1. Definiendo la asignatura

El objetivo es estimar el valor de la oferta/demanda de todos los sitios de la tierra dentro de una zona determinada. Esto incluirá las empresas manufactureras, apartamentos, empresas comerciales, sitios de vivienda familiares, tierras gubernamentales, granjas y todas las otras tierras y recursos naturales de distinta naturaleza.

El evaluador debe ser capaz de comprobar su estimación del valor de la tierra, tanto en los debates que por escrito. El evaluador debe definir y utilizar la terminología específica que es adecuada y pertinente a la evaluación de la tierra. La renta económico de la tierra se define como el valor pagado o imputado por el derecho exclusivo a utilizar la ubicación de un sitio de la tierra o los recursos naturales superando el monto que se paga por las tierras más marginales (o no productivas) en la región.

2. La determinación de los datos requeridos y sus fuentes

Un sistema mercantil de evaluación de tierras se basa en datos relacionados con los atributos de la tierra. Estos datos generalmente incluyen mapas; fotografías aéreas; la descripción de características físicas tales como tamaño, forma, vistas y la topografía; los usos permitidos; utilidad económica; usos actuales; servicios públicos disponibles; la proximidad a núcleos de población o de empleo; y mejoras del lugar, como calles, aceras, cunetas, aceras y alumbrado público. Los gobiernos tienen la mayor parte de estos datos a disposición de sus distintos organismos.

H¿Cómo son los valores actualmente determinados y pagados por los propietarios u ocupantes de tierras? ¿Se mantienen registros de los valores o derechos que son pagados por los propietarios u ocupantes de tierras? Si estimaciones de los valores de la tierra se han realizado en el pasado, se debe mantener los sistemas existentes mientras que se realizan mejoras constantes para la recopilación de datos.

3. La recopilación y registro de datos

La mayoría de los gobiernos no tienen toda esta información disponible en una sola base de datos para análisis. Los asesores deben determinar:

  1. que información geográfica y sistemas de evaluación existen en la actualidad,
  2. la eficacia con que operan,
  3. cómo aprovechar y mejorar estos sistemas y
  4. cómo implementar procedimientos para recopilar datos adicionales para mejorar las estimaciones del valor de la tierra.

 

Si no existen sistemas eficaces de evaluos a la tierra se puede crear de una manera similar a lo siguiente. Los evaluadores deben verificar cuales datos sobre la tierra existen en la actualidad y cómo pueden ser montados para uso en un sistema de valoración de la tierra. Se debe reunir y mantener los datos necesarios de todos los registros existentes a pesar de que actualmente no se encuentra almacenada en una sola fuente. Deben determinar qué datos adicionales serían valiosos y de cuales fuentes se pueden obtener. Se deben elaborar procedimientos en curso para recopilar los datos adicionales necesarios para determinar los valores de la tierra y los datos deben recopilarse para establecer las diferencias en las características de cada sitio. Ventas de tierra y propiedades es un factor clave.

El evaluador puede entrenar a un pequeño equipo para encontrar y registrar los datos adicionales que desee. Los datos deben presentarse de forma útil, como en un mapa de valores de la tierra o una hoja impresa por computadora. En zonas que no cuentan con un sistema o datos, las relaciones simples podrían extraerse para uso permitido (zona), la distancia a las instalaciones (ubicación), características físicas (tamaño, topografía, vistas, etc.) y otros factores significativos. Los datos podrían ser recogidos y analizados en un barrio a base del tipo de uso potencial. Esto podría ser impresas en una escala grande y divulgado en la plaza del pueblo.

En la economía, la renta de von Thünen es una renta económica generada por la variación espacial o ubicación de un recurso. Es "lo que se puede producir por encima de lo que se produce en el margen de la producción."

Conversaciones con los residentes y empresarios podría ayudar a definir los parámetros que la gente usa en la comunidad local para determinar la ubicación de la tierra favorable. Una entrevista podría revelar que la accesibilidad al transporte, como un río, carretera o el transporte público, tiene mucho peso en la mente de las personas. O bien, otros factores pueden predominar, como la homogeneidad de un barrio o la cercanía de las tiendas y escuelas. Los planificadores, funcionarios gubernamentales, agentes inmobiliarios, tasadores y otros involucrados en el sector inmobiliario también pueden proporcionar datos útiles.

En la ausencia de datos de ventas de tierra y de mercado, los factores específicos que influyen en el valor de la tierra son bien comprendidas por la mayoría de la gente en cualquier parte del mundo. El trabajo del evaluador, es la habilidad para determinar las prioridades relativas identificados por la población local.

Ganancias en el mercado central no sólo dependen del valor mercantil del producto, sino también en los costos de transporte para sacar el producto al mercado.

Una muestra de sitios típicos y variedades dentro de la ciudad podría ser seleccionada para demostrar un sistema de valoración de la tierra. Basado en un estudio, los valores mercantiles de la tierra podrían ser asignados por un evaluador competente. El asesor podría entrenar a algunas personas para reunir y analizar los datos existentes, y a continuación, analizar los datos de encuestas por muestreo y establecer normas para los valores del mercado en la zona. La diferencia en el valor mercantil de los atributos que mejoran o restan valor de un sitio típico se podría sumar al o restar del valor de base para los otros sitios en el estudio. Estas características deberán registrarse en la hoja de valor de la tierra, lo que mostraría los sitios primarios con valores disminuyendo a medida que disminuye la conveniencia o aumentando a medida que aumente la conveniencia.

Varios ejemplos de sistemas de evaluación de tierras se tendrán en cuenta, a partir de un ejemplo sencillo sin datos significativos de la tierra, a un ejemplo más complejo con datos abundantes del terreno. Los métodos empleados dependerán de los datos del mercado de tierras que existe actualmente y la forma en que los datos puedan ser ensamblados para su uso en un sistema de evaluación de tierras.

Arriba hay un gráfico simple que muestra los cambios en los precios inmobiliarios en cinco estados australianos durante un período de veinte años.

5.2.5 Verificación de los datos

Dado que el proceso de evaluación es un juicio del valor de la tierra que no se basa en la experiencia personal del evaluador, los datos recogidos deben ser verificados con dos fuentes diferentes. Datos de ventas deben ser verificados con una persona directamente involucrada en la transacción. Por ejemplo, una de las partes podría ser el agente de ventas responsable de la venta. Otra de las partes podría ser el propietario del sitio que estaban de acuerdo con el monto de la venta. Otras fuentes podrían ser agentes del gobierno relacionados con la tierra o los funcionarios que tienen conocimiento de primera mano de la venta. Si los datos se ponen a disposición del público los errores pueden ser revelados por los ciudadanos interesados.

5. Analizar e interpretar los datos

Más adelante en esta sección hay información detallada sobre varios métodos de análisis e interpretación de datos de tierra que pueden ser usados para asegurar el objetivo de estimar el valor de todos los sitios de la tierra.

6. La estimación del valor verdadera de la tierra

Una vez que el análisis se ha concluido, será posible hacer una estimación racional del valor del suelo de cada sitio de la tierra por parte del evaluador. Esta estimación servirá de base para establecer el valor que pagará un propietario o un usuario para el uso exclusivo de cada ubicación (sitio). El asesor asigna estimaciones preliminares de los valores de la tierra basadas en la utilidad y la conveniencia estimada comparativa de los sitios. Inicialmente, se podría realizar esta tarea de manera general, con el entendido de que se realizarían ajustes reflejando información nueva y la opinión pública.

Valores territoriales en New South Wales, Australia

Aquí está los imágenes de satélite de New South Wales en el dibujo previo.

5.2.6 La revisión y análisis público de los valores de la tierra

Las evaluaciones preliminares de los valores del suelo, que se calcula para cada sitio, pueden ser mostrados en un mapa de valores de la tierra. La reexaminación y análisis público de los valores de la tierra de los sitios de la tierra ayudaría a aclara errores en la toma de las evaluaciones. Las personas que ocupan tierras adquieren habilidades en notar ligeras diferencias en las características de la tierra. Pueden explicar al asesor por qué y cómo las diferencias deben reflejarse en las conclusiones sobre el valor de la tierra.

Una vez que una encuesta de muestra adecuada se haya completado y una recibido un revisión favorable pública, el resultado puede ser aplicado por toda la superficie. Estas muestras de los resultados de datos pueden ser utilizadas para estimar el valor comparativo de cada lote. A partir de entonces el valor del suelo debe ser reevaluado anualmente realizando ajustes por cambios en los valores.

Valores agrícolas en Minnesota y Iowa, estados en EEUU

5.2.7 Métodos utilizados para analizar y evaluar el valor del suelo

 

El propietario de terreno que retire la tierra del uso productivo a un uso puramente privado debe ser obligado a pagar mayores, no menores impuestos. - James Buchanan Jr., Premio Nobel Memorial de Economía, 1986

 

Valoración de la tierra implica en primer lugar determinar el uso más alto y mejor del sitio, la estimación del valor por la teoría actual de evaluación, y la conciliación a una estimación final del valor.

Los cuatro criterios para determinar la mayor y mejor uso son:

  1. posibilidad físico;
  2. permitido por la ley;
  3. financieramente viable, y
  4. dé máxima producción.

 

La teoría de la evaluación actual utiliza tres métodos estándar para calcular el valor del suelo:

  1. el método del costo;
  2. el enfoque de las ventas de comparación, y
  3. el enfoque de capitalización de la renta (ingresos).

 

La forma más confiable para estimar el valor de la tierra es en comparación de ventas. Esta técnica de evaluación depende de la utilización de verdaderamente comparables datos del mercado o de ventas que han tenido lugar lo suficientemente cerca en el tiempo para reflejar las condiciones del mercado en relación con el período de tiempo de la evaluación. Cuando se dispone de pocas ventas o cuando las indicaciones del valor producido mediante la comparación de ventas exigir ser fundamentos (en otras palabras cuando estas cifras oficiales no son confiables), otros procedimientos pueden ser usados para establecer el valor del suelo. Hay siete procedimientos que pueden ser utilizados para obtener las indicaciones del valor del suelo:

 

  • Ventas de comparación - Las ventas de parcelas similares y vacantes se analizan, comparan y ajustan a fin de establecer una indicación del valor de la tierra que se aprecia.

     

     

  • Relación proporcional – Se compara un sitio a un sitio estándar conocido. La diferencia puede ser expresada como un porcentaje. Este procedimiento se puede utilizar cuando hay pocas pruebas del valor en existencia.

     

     

  • Técnica de la tierra residual - Se supone que la tierra se ha mejorado según su mejor uso. Todos los gastos de funcionamiento y el rendimiento atribuibles a otros agentes de la producción se deducen, y el ingreso neto atribuido a la tierra se capitaliza para obtener una estimación del valor de la tierra.

     

     

  • Asignación - Las ventas de propiedades mejoradas se analizan, y los precios pagados se distribuyen entre la tierra y las mejoras.

     

     

  • Extracción – el valor de la tierra se calcula restando la estimación del valor depreciado de las mejoras del precio conocido de la venta de la propiedad.

     

     

  • La Capitalización de la Renta de la Tierra - Este procedimiento se utiliza cuando tasas de arrendamiento y de capitalización de tierras están fácilmente disponibles, como en zonas bien desarrolladas. La renta del suelo neto, el importe neto percibido por el derecho a usar y ocupar la tierra, se estima y se divide por una tasa de capitalización de la tierra.

     

     

  • Urbanizaciones - Con este enfoque el valor de la tierra se estima como si la tierra tuviera la infraestructura disponible para la venta en parcelas de menor tamaño. Todos los gastos, inclusive la infraestructura y gastos de ejecución se restan de los ingresos estimados de venta, y la proyección de ingresos netos descontados a lo largo del tiempo estimado necesario para la absorción del mercado de los sitios.

     

    Con el proceso de evaluación y estos posibles enfoques para realizar estimaciones de valores, es apropiado considerar que los métodos y procedimientos deben ser utilizados para analizar e interpretar los datos de la tierra. La elección de método se basa en los datos disponibles, su fiabilidad y utilidad en la toma de una estimación de valores.

    Comparación: Burlington, Vermont, EEUU, Valores evaluados totales por acre y clases de propiedad.

    5.2.8 Unidades de medida estándares

    Los mercados en tierras se pueden estimar sobre la base de un determinado valor por unidad y la unidad es a menudo uno de los siguientes:

     

    1. Por Unidad de Vivienda
    2. Por Metro Cuadrado
    3. Por Hectárea
    4. Por Frente

     

    La selección de la unidad más adecuada, o combinación de unidades, es importante. Es una decisión que sólo puede hacerse después de un cuidadoso análisis del mercado y los datos disponibles.

    El sitio residencial estándar pueden responder bien a un valor por unidad de vivienda. Un uso comercial podría mejor ser estimado utilizando un valor por metros cuadrados o Por Frente. Una granja o sitio rural puede ser mejor estimado utilizando un valor por acre. Una vez que el valor de mercado por unidad de medida se ha establecido para el representante sitio estándar de la zona, el valor se convertirá en una base a la cual todos los demás sitios se pueden comparar.

    Por Unidad de Vivienda – Datos de ventas con frecuencia indican que variaciones menores en los sitios, ya sea frente o tamaño, tienen poco efecto en los mercados. El evaluador puede seleccionar el estándar de la Unidad de Vivienda, tanto en cuanto a ubicación y el mercado. Se procederá a tomar decisiones relativas a los otros sitios comparándolos con el local que fue seleccionado como el sitio estándar – Valorándolos como estándares, superiores o inferiores. Un local individual podría tener algunas características que son superiores y otros que son inferiores. El método por Unidad de Vivienda es útil en la valoración de los apartamentos y las casas. También se puede combinar con el uso de otro método como el método por metros cuadrados.

    PPor metros cuadrados - El valor por unidad de metros cuadrados de la medida es de aplicación en la estimación del valor para las tierras comerciales, industriales y residenciales, en donde el tipo aplicado será más constante en todo el sitio. El tamaño del lugar límita o aumenta el uso y valor de mercado de un sitio.

    Por Hectárea - Más allá de los límites de la zona urbana, habrán las parcelas que son mucho más grandes que no responden bien o por lo menos al valor de Unidad de Vivienda, una unidad de medida Metros Cuadrados o Metros de Frente. Cuando estas parcelas más grandes son la norma, la unidad de medida mejor se puede expresar como un valor por hectárea. Los factores de ajuste podrían estar relacionados con los beneficios agrícolas, tales como la fertilidad del suelo, distancia a los mercados o el suministro de agua.

    Por Metros de Frente - Este método ha sido útil en las zonas centrales de las ciudades que están intensamente desarrolladas donde la gente paga una suma muy elevada por la exposición a los clientes. Para los sitios que no son idénticos al sitio estándar, será necesario realizar los ajustes correspondientes por las variaciones en los atributos de anchura, profundidad y otros que difieren de local estándar. Las variaciones del estándar del mercado Metros de Frente se pueden expresar como un frontal ajustado. Es con este frontal ajustado que el valor adoptado Metros de Frente será aplicado.

    Hay un principio del comercio que los productos son más baratos por docena. Por la misma razón podría ser que los metros de la fachada son más baratas por unidad cuando el total supera la media, o el ancho estándar. Una tabla de Metros de Frente es una serie de ajustes en porcentaje mayor o menor de 1,0 necesario para ajustar el mercado real por Metros de Frente de cualquier sitio y equiparalo con el valor de Metros de Frente del local estándar.

    Los ajustes estandarizados

    Un método estandarizado es la aplicación del método comparativo al mercado de tierra que se examina. Se hacen ajustes para las divergencias a un local estándar por medio de la utilización de una serie de normas específicas. Los ejemplos más comunes son los utilizados para la distancia y el tamaño. Los métodos nacieron de la necesidad de producir estimaciones de mercado sólidas e imparciales en una cantidad limitada de tiempo reconociendo los principios aceptados de la evaloración.

    Es esencial usar discreción y juicio y sólo el tratamiento de métodos estandarizados como guías. La utilización de fórmulas debe ser el resultado del análisis del mercado local y las pruebas. Las ventas se buscan que sean similares excepto por la diferencia que se está analizando. Un valor de esta diferencia resultará. La principal virtud de este método es su capacidad de adaptación administrativa, permitiendo valores de la tierra que sean calculadas sobre la base de la estricta comparabilidad. Los errores se vuelven más fáciles de detectar, especialmente en los casos de errores de juicio y de matemática.

    Los ajustes para las características únicas

    Después de que el valor de base se ha estimado, las diferencias en los sitios individuales deben ser considerados. Algunos sitios tienen ventajas o desventajas únicas en comparación con otros sitios. El valor real de las propiedades varían para cada sitio y dependen de numerosas características individuales, cualidades, y restricciones.

    Se tendrá que realizar ajustes por las diferencias entre el sitio estándar y cualquier otro sitio. El evaluador tendrá que estudiar las diferencias típicas y hacer ajustes individuales. Puede haber razones para un aumento de valor debido a las características que son mejores que el sitio estándar. Se haría un ajuste positivo por características deseables, como superioridad en la ubicación, la vista, la topografía, el servicios o el acceso.

    También puede haber razones para la pérdida de valor para las características que son inferiores al local estándar. Se haría un ajuste negativo para las características indeseables, como la mala ubicación, la distancia a transporte, la distancia al centro cívico, la humedad de la tierra en el invierno, la sobre-abundancia de roca o del difícil acceso.

    Asignación a los estudiantes: Por favor, entra aquí: http://www.meritax.co.za/index.asp y haga clic en el Mr. Merry Tax para una presentación animada que abarca varios de los temas de este módulo, el uso de cortesía de los derechos profesionales del tasador Pedro Meakin y su equipo de asesores y expertos en la valoración de propiedad en tierras.

    5.2.9 Mapas de Valores de Tierras

    El valor de la tierra que se han calculado se debe mostrar en un mapa de valores de la tierra. Esto permitirá que el evaluador revise sus conclusiones de datos y valores. Un examen de campo permitirá que él o ella realize más ajustes necesarios para otras variables observadas en la revisión y terminar el proyecto. El evaluador se dará cuenta de que cuando se presente los resultados del análisis del valor del suelo, así como los criterios utilizados para realizar ajustes, el público puede entender la lógica de las evaluaciones.

    La transparencia es de considerable importancia en la aplicación de captura del valor de la tierra. Toda información incluyendo cómo se obtiene información debe ser colocado en un sitio web y la información puede ser presentada en una serie de formas, por ejemplo, gráficos, tablas, mapas del valores del suelo, mapas topográficos y aéreos. A "Google Earth" enfoque permitiría que los ciudadanos fácilmente vieran cada parcela de tierra y, a continuación, haga clic para obtener la información pertinente, como la zonificación y otras normas, la propiedad y el valor tasado de la tierra.

    Mapa de valores de Pórtland, Oregón, EEUU

    Johannesburgo, República de África del Sur

    Mapa de valores de la tierra en tres dimensiones

    5.2.10 Estimaciones por computadora de valores de la tierra

    Existen muchas jurisdicciones que tienen tanto las estimaciones de valores de mercado anteriores y algunos datos sobre los sitios disponibles en un equipo de cómputo. Se puede utilizar estos datos como base para la actualización de las estimaciones del mercado. .

    Muchas agencias gubernamentales ya han recogido datos limitados sobre la tierra en un sistema informático. Mediante el análisis de las tendencias del mercado, las nuevas estimaciones de mercado de la tierra se pueden actualizar con un solo factor de actualización para cada uso del suelo permitido dentro de un barrio.

    Es posible realizar reevaluaciones anuales en el país entero, por medio de la informática. Un modelo simple calculado por computadora de los valores territoriales de 1.000.000 de sitios se podría basarse en un análisis cuidadoso de las ventas de una muestra de 12.000 locales. Un comité local de valoración de expertos de la tierra podría definir las clases de uso del suelo, las zonas de vecindades y los valores de mercado para cada sitio estándar en la zona. Un Sistema de Información Geográfica se puede utilizar para mostrar los valores de la tierra, las características y datos estadísticos. Todo esto puede ser publicada en un sitio web.

    Las ventajas de utilizar una actualización de equipo computerizado incluyen la capacidad para:

    1. Facilitar la actualización frecuente de las evaluaciones para garantizar un tratamiento equitativo de todos los propietarios.
    2. Eliminar errores aritméticos en los cálculos del valor de la tierra.
    3. Mejorar la productividad del asesor en la evaluación del valor de la tierra.
    4. Emplear técnicas de evaluación estandarizadas que han demostrado ser eficaces.

     

    La información en esta sección en Evaluaciones del Valor de la Tierra fueron extraídos de Estimating Land Values, por Ted Gwartney, MAI, Asesor, Greenwich, Connecticut, EE.UU.. El documento completo se puede encontrar en: Estimating Land Values

    El espíritu de nuestra época, con la imagen de la Tierra vista desde el espacio en nuestro panorama mental, insiste en que el círculo incluye a todos, a cada uno de nosotros, como demandantes de igualdad a toda la tierra misma. Esta visión del mundo puede y seguramente será la base para los cambios profundos en las instituciones de gobierno, economía y derecho. El derecho a la tierra misma como un derecho de nacimiento es el derecho humano más fundamental de todos. La captura del valor de la Tierra es nada menos que la clave vital para asegurar los derechos a la tierra y efectivamente la seguridad de todos. Esperamos que hayan disfrutado del curso Los Derechos a la Tierra y Captura del Valor de la Tierra, que la percepción, el conocimiento y la información que han adquirido serán de gran ayuda en sus esfuerzos para hacer del mundo un lugar mejor para todos.